Федеральный закон №214 вступил в силу в апреле 2005 года, он призван урегулировать отношения между застройщиком и лицами, которые приобретают строящиеся квартиры (дольщиками). Хотя не каждый застройщик следует ему, количество мошенничеств значительно снизилось, а проблем у покупателей стало меньше. Однако они все же остались.
ФЗ №214 призван защитить покупателей квартир в новостройках от произвола, который наблюдался на рынке. Некоторые обманщики даже не планируют начинать строительство, а только обирают доверчивых соотечественников: квартиры продавались дважды, проектная документация изменялась во время строительства, не говоря уже о срывах сроков и низком качестве выполненных работ.
Благодаря Закону 214 покупатель новостройки должен быть защищен от всевозможных серых схем, а договор долевого участия или ДДУ подлежал регистрации в Росреестре. Благодаря этому у покупателей появились определенные гарантии, что их денежные средства будут направлены на строительство, а не просто в карман лже-застройщику. К тому же у них появляется право требовать определенное жилье с указанными параметрами. В результате удалось свести к минимуму риски вложений в строительство.
Уменьшению рисков содействовала и большая информативность, поскольку законодательство обязало застройщиков перед началом продаж сообщать через открытые источники проектную документацию. Поскольку строители стали раскрывать больше информации о себе, процесс возведения новостроек стал более открытым. В результате покупатели могли оценивать надежность того или иного объекта и делать осознанный выбор. Однако на деле закону не удалось в полной мере решить до конца хоть одну проблему.
Современное положение на рынке строительства.
Сегодня, спустя много лет с момента вступления закона в силу, некоторым удается продавать недвижимость по предварительным договорам, векселям или соинвестированию. К тому же даже если застройщик не планирует в будущем скрываться, он может начать строительство без публикации проектной документации и разрешения на строительство, а также использовать участок, не предназначенный для жилищной застройки. В результате проект может претерпеть серьезные изменения, сроки сдачи здания в эксплуатацию отодвинуться, а в некоторых случаях постройка вообще считается незаконной. Конечно, ФЗ №214 снизил количество подобных инцидентов, но они все равно имеют место быть.
Поскольку договор о долевом участии обязан быть зарегистрирован в Росреестре, Закон 214 защищает покупателей от двойных продаж. В этой инстанции осуществляется проверка собственника квартиры. К тому же Договор считается заключенным лишь с момента государственной регистрации. Однако и здесь есть подводные камни. Так, существуют различные схемы, по которым застройщик может не один раз продать одну и ту же квартиру. Для этого можно воспользоваться предварительным договором купли-продажи, который не обязан регистрироваться в Росреестре. В результате во время регистрации договора долевого участия недвижимость будет «чистой», однако вскоре появится второй покупатель, и начнутся проблемы.
В большинстве случаев суд принимает решение в пользу покупателя, который успел заключить ДДУ. Поэтому ФЗ №214 защищает лишь при использовании законных схем. И все же практика знает случаи, когда застройщик смог даже по ДДУ продать одну и ту же недвижимость дважды. Например, регистрация договора может затянуться, хотя законодательство устанавливает ее максимальный срок – один месяц. Пока ДДУ не прошел регистрацию, его и не существует, даже если покупатель успел внести аванс. В это время можно постараться повторно продать объект. Существует определенная вероятность сговора застройщика и регистратора.
Как видно, покупка недвижимости в строящемся доме имеет ряд нюансов. Если вы планируете заключить договор долевого участия, пользуйтесь только законными схемами. В этом случае можно избежать многих проблем. К тому же обязательно поинтересуйтесь той репутацией, которую успел завоевать тот или иной застройщик. Она сможет многое о нем рассказать.
